Cessione immobile oggetto di superbonus: plusvalenza tassata

Dal 2024 la plusvalenza derivante dalla cessione di immobile oggetto di superbonus 110% potrebbe scontare una tassazione del 26% (in alternativa all’IRPEF). Affinché questo sia possibile è necessario che si avverino 3 condizioni: 1) dovrebbero essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione; 2) il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non dovrebbe essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore; e infine 3) il venditore dovrebbe aver chiesto l’applicazione del 110% non in dichiarazione bensì tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Tassazione plusvalenza da cessione immobile oggetto di superbonus
La novità, contenuta nella Legge di bilancio 2024, di sicuro metterà in guardia chi ha sfruttato l’agevolazione statale per far crescere il valore della propria casa. In molti lo hanno già fatto speculando grazie alla possibilità offerta dallo Stato di mettere a nuovo i propri immobile spendendo quasi niente.

A ogni modo, come abbiamo anticipato, la novità si applicherà solo alle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024 in avanti.

L’art. 18 del della Legge di bilancio prevede quanto segue, andando ad inserire la nuova lett. b-bis) all’art. 67, co. 1, del TUIR:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo.”

Ciò comporterà che la plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile oggetto di lavori superbonus da non più di 5 anni sarà tassata. Il periodo di monitoraggio riguarda la data di esecuzione dei lavori.

Superbonus: quando viene calcolata la plusvalenza
Per poter essere applicata, infatti, la nuova tassazione (al 26% di imposta sostitutiva o IRPEF) sulla plusvalenza derivante dalla cessione di questi fabbricati ha bisogno della presenza di tre condizioni:

Dovrebbero essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione;
Il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non dovrebbe essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore;
Il venditore dovrebbe aver chiesto l’applicazione del 110% non in dichiarazione bensì tramite cessione del credito o sconto in fattura.
Quindi in buona sostanza, per fare un esempio, se nel periodo di imposta “n” sono stati eseguiti dei lavori usufruendo del bonus 110% (detraendoli col 730) sulla propria abitazione principale, che poi deciderò di vendere nell’anno “n+5“, non ci sarebbero i presupposti per tassare la futura plusvalenza.

Se invece lo stesso immobile non fosse la propria abitazione principale ma piuttosto una seconda casa vuota o locata, e se il 110% lo avessi applicato tramite sconto in fattura, allora si rientra nel campo di applicazione della norma. La plusvalenza di cessione eventualmente generata deve essere assoggettata a tassazione (imposta sostitutiva del 26% o IRPEF per scaglioni).

Esente l’abitazione principale
Deve essere premesso che la plusvalenza tassata in qualità di reddito diverso non rappresenta una novità in assoluto. Attualmente, infatti, le plusvalenze sono oggetto di tassazione quando la compravendita coinvolge immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, e comunque ad esclusione delle case “acquisite” per successione o di quelle che per la maggior parte del tempo tra l’acquisto/costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale.

In particolare, la norma prevede l’esclusione da tassazione per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione dovesse essere decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Cessione immobile oggetto di superbonus: come si calcola la plusvalenza
Particolarmente importante è la determinazione dei costi inerenti all’immobile sul quale sono stati effettuati i lavoro con il superbonus. La determinazione di questi costi, infatti, impatta sulla determinazione della base imponibile utile a determinare la plusvalenza. Sul punto, la norma, modifica l’articolo 68, co. 1 del TUIR, andando a prevedere quanto segue:

Interventi sull’immobile conclusi da non più di 5 anni dall’atto di cessione: le spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del bonus nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito ovvero di sconto in fattura, non concorre alla determinazione della base imponibile. Nel caso in cui, invece, tali spese siano state detratte in dichiarazione, allora possono essere considerate in diminuzione della base imponibile secondo quanto previsto dall’art. 68 del TUIR;
Interventi sull’immobile conclusi da più di 5 anni ma entro i 10 dall’atto di cessione: in questo caso si deve tenere in considerazione solo il 50% delle spese sostenute. Sempre nel caso in cui si sia fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito ovvero di sconto in fattura.
Pertanto, possiamo concludere che nel caso in cui il bonus sia stato fruito mediante detrazione in dichiarazione le spese sostenute rilevano sempre al 100% nel calcolo della plusvalenza.

Come calcolare le tasse sulla plusvalenza
Per la tassazione il contribuente ha la possibilità di far concorrere la plusvalenza:

Al reddito complessivo da tassare ai fini l’IRPEF, oppure,
Ha la possibilità di optare per la tassazione con l’imposta sostituiva del 26%.
Nel calcolo della plusvalenza non si terrà conto del valore dei lavori eseguiti. Dunque questi non vanno ad abbassare il costo originario dell’immobile. I soldi ce li ha messi lo Stato. Ciò vale laddove il contribuente abbia usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Inoltre, in caso di vendita degli immobili oggetto di lavori, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, ai fini del calcolo della plusvalenza (costi di acquisto o costo di costruzione-prezzo di vendita) il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Deve essere osservato, tuttavia, che un aspetto non è chiaro. La norma contenuta nel ddl di bilancio non permette infatti di capire se gli immobili oggetto solo di interventi “trainanti” sulle parti comuni (condominiali e non) rientrino o meno nella nuova ipotesi di tassazione in caso di vendita della singola unità immobiliare su cui non sono stati effettuati interventi “trainati“. Al riguardo si attendono chiarimenti.

Conclusioni
In breve, le nuove regole fiscali del DDL di bilancio 2024 impongono delle riflessioni sull’opportunità di cedere un immobile oggetto di superbonus. Chi cede un’immobile ristrutturato con bonus 110% deve fare i conti con la tassazione della plusvalenza. Questo impone una pianificazione attenta per scegliere tra l’IRPEF ordinaria e l’imposta sostitutiva.

Le modifiche mirano a garantire che i finanziamenti statali per la ristrutturazione non influenzino il profitto del venditore (per evitare speculazioni). Questo impatto si aggiunge alle recenti limitazioni sul superbonus, con una riduzione al 90%. In sintesi, chi vende una casa post-superbonus deve considerare attentamente le implicazioni fiscali.